Le quartier Chagall : un manque de vue d’ensemble

L’entrée Ouest de Vence est sur le point d’être totalement bouleversée par la création d’un nouveau quartier de ville baptisé « Chagall ». Ce projet de construction d’un ensemble d’immeubles va être particulièrement impactant pour Vence. Pendant la période des travaux bien sûr, mais surtout par l’effet d’un accroissement brutal de population qui aura des conséquences sur la circulation, le stationnement, et l’ensemble des services publics de la ville (établissements scolaires, installations sportives et culturelles, transports en commun…etc.). Tout cela aurait dû être appréhendé dans la globalité du projet, mais ce n’est malheureusement pas le cas à ce jour.

 

Un projet qui date

Ce secteur, qui comprend notamment le parking Chagall (ex parking de la Gare), est dans le collimateur des maires et adjoints à l’urbanisme depuis longue date.

Les premières orientations d’aménagement sont fixées à l’occasion du Plan d’Occupation des Sols (POS) de 1998 sous forme de secteur de plan de masse (plan coté en 3D, définissant l’enveloppe architecturale avec emprises au sol et hauteurs des volumes bâtis).

 

Des Conventions engageantes pour la ville

En 2007, sous la municipalité Marchou, un premier formalisme apparaît sous la forme d’une Convention Cadre signée entre la ville de Vence et l’Etablissement Public Foncier (EPF).

La fonction de l’EPF (organisme dépendant de l’Etat en PACA) est d’acquérir, à la place de la ville, des terrains qui seront aménagés plus tard pour y construire des logements ou des équipements publics. On parle de portage de terrains pour un temps donné, ces terrains étant ensuite revendus au promoteur qui réalise l’opération. La ville n’a donc pas à investir dans le foncier mais reste garante de la bonne réalisation de l’opération, sous peine de racheter elle-même les terrains à l’EPF si l’opération est annulée.

Cette première convention a permis de valider la faisabilité de l’opération.

En avril 2010, une Convention Opérationnelle est signée par Régis Lebigre. Elle est cette fois-ci tripartite entre la ville, l’EPF, et la Métropole Nice Côte d’Azur compétente en aménagements urbains. C’est cette convention qui déclenchera l’achat des terrains par l’EPF (pour 8 561 000 €) et la garantie apportée par la ville si l’opération ne se réalise pas avant la date limite de fin 2016.

L’échéance de cette Convention a été repoussée 3 fois successivement par avenant, pour être aujourd’hui le 31.12.2019.

 

Déficit de logements sociaux

Depuis le constat de carence en matière de logement social sur Vence dressé par le Préfet en 2014 et l’appropriation par celui-ci du droit de préemption, ce projet est suivi de très près par l’Etat. C’est d’ailleurs le préfet qui délivrera le moment venu le permis de construire.

Le pourcentage de logements sociaux du projet est porté à 40% tel que le prévoit le PLU de Vence modifié en 2016. Cela fait partie des critères de dimensionnement du projet.

Nota : on comprendra dès lors, qu’entre les sommes importantes à rembourser à l’EPF et la mainmise du Préfet, toute idée d’abandon du projet est bien évidemment exclue.

 

Des choix intimistes

Quelles que soient les municipalités depuis l’origine du projet, ce dossier est toujours resté relativement confidentiel, entre les mains du maire et de son adjoint à l’urbanisme. Il en a été ainsi dans le mandat actuel qui a vu le lancement par l’EPF de l’appel d’offres pour choisir le groupement de construction-promotion de l’opération. Seuls le maire et l’adjointe à l’urbanisme ont pris part à la procédure, commencée avec Dombreval/Sattonnet et terminée avec Le Lan/Corallo.

L’appel d’offre a été lancé en mars 2017. Quatre groupements ont fait acte de candidature. Un s’est désisté. Trois ont remis une offre.

Dans leurs offres, les candidats devaient proposer un Avant-Projet d’implantation des bâtiments de logements, des commerces, des parkings, des espaces verts… dans le respect du dimensionnement demandé dans le cahier des charges.

Après auditions, le jury composé de représentants de l’EPF, de la Métropole, de l’Etat, et de la ville (maire et adjointe à l’urbanisme) a retenu un groupement dont l’avant-projet a été présenté dernièrement en Conseil municipal.

 

L’Avant-Projet soumis au vote du Conseil Municipal du 24 septembre 2018

Le groupement sélectionné par le jury se compose d’architectes (Jean-Paul Gomis + Février Carré), d’un paysagiste (François Navarro), d’un Bureau d’Etudes (Artélia), d’un constructeur (Eiffage) et d’un bailleur social (Logis Familial).

L’Avant-Projet comprend :

  • 12 961 m² de surface de plancher pour 208 logements dont 131 libres et 77 à caractère social ;
  • 730 m² de commerces ;
  • des bâtiments de R+1 à R+5 avec des appartements T2, T3, et T4 ;
  • des parkings souterrains totalisant 410 places, réparties en 151 places pour les logements libres, 77 places pour les logements sociaux, 14 places pour les commerces, et 168 places publiques
  • un parc paysager de 2 000 m²

Une Métropole peu impliquée

La Métropole Nice Côte d’Azur est, rappelons-le, signataire de la Convention Opérationnelle de 2010. Plusieurs de ses compétences sont à priori concernées par le projet : aménagement de l’espace métropolitain ; création, aménagement et entretien de voirie ; parcs et aires de stationnement…

Pour autant, la participation de la Métropole est très en deçà d’une attente légitime de la ville.

Elle se traduit financièrement au travers d’un PUP (Projet Urbain Partenarial) qui vient accompagner partiellement l’économie du projet à hauteur de 240 000 € investis par la Métropole, et au travers d’études.

 

L’investissement de la Ville

Globalement, ce projet coûte à la ville environ 6,5 millions d’euros, que ce soit en dépenses directes (participation au PUP pour 328 000 €), indirectes (la SEM de Vence devrait racheter le stationnement public pour un montant de 3 millions), ou en valorisation (le foncier du parking de la Gare mis à disposition du projet est estimé à 2 millions)…etc.

 

Mon intervention en Conseil Municipal

En termes de positionnement au sol des bâtiments, de volumes des bâtiments (variation des hauteurs), de déplacements piétons, de phasage des travaux entre les 2 îlots… l’avant-projet présenté est bien pensé par le groupement.

Par contre, il est évident que les images 3D présentées proposent des façades de bâtiments qui ne s’inscrivent absolument pas dans une architecture vençoise. Cela est à revoir. Tout comme les toitures végétalisées qui ne sont vertes que le jour de l’inauguration tant elles nécessitent d’eau et d’entretien. Des tuiles, c’est bien !

Mais j’ai surtout soulevé 3 points qui me paraissent essentiels :

  • Pourquoi ajouter de nouveaux commerces ?

Tous les commerces de proximité existent déjà autour des Cariatides. Ces commerces sont bien souvent en difficulté, d’autant qu’ils n’ont que très peu de répercutions des animations du centre-ville. Pourquoi ne pas leur faire bénéficier de l’installation de nouveaux chalands ?

  • Le stationnement est insuffisant

Le projet prévoit environ une place de stationnement par logement. Que va-t-il se passer ? Soit les résidents vont prendre des locations annuelles de places de stationnement public, diminuant d’autant le nombre de places libres, soit il va y avoir du stationnement sauvage le long des routes alentours.

  • Rien n’est prévu pour améliorer la circulation

J’ai suivi en 2014-2015 une étude de circulation demandée à la Métropole autour des Cariatides qui simulait l’apport en véhicules du projet Chagall. Cette étude n’a donné aucune solution miracle pour faire face aux heures de pointe du matin et du soir, déjà difficiles actuellement avec le flux de véhicules qui transitent par ce nœud routier. Elle proposait par contre des aménagements permettant d’améliorer la situation (réaménagement de l’avenue Tuby ; rond-point au carrefour Jean Moulin…) avec un coût qui n’est absolument pas pris en compte dans le projet par la Métropole.

 

En conclusion

Le projet architectural doit être amélioré. Les bâtiments qui seront présentés dans le permis de construire doivent perdre leur aspect béton et se revêtir d’un aspect plus provençal.

Mais sortir un tel projet sans avoir défini, budgétisé et planifié dans le temps des aménagements en termes de stationnement et de circulation, avec un engagement formel de la Métropole sur le financement de ces travaux, est irresponsable sans prendre le risque de paralyser cette entrée de ville pendant de nombreuses années.

logement social

Le logement social

Petite discussion imaginaire (ou presque) sur le logement social à Vence

– le Préfet : ville de Vence, vous avez seulement 6,28% de logements locatifs sociaux, bien loin des 25% imposés par la Loi SRU. Ce n’est pas bien et je vous sanctionne. Je récupère votre droit de préemption, je vous double votre pénalité en la portant à 910 000 euros par an en application de la loi ALUR, et je vous impose de créer 186 logements par an pour les 3 ans à venir

– la Métropole : ville de Vence, l’Etat m’oblige à établir sur l’ensemble de mon territoire un PLH (Programme Local de l’Habitat) qui sera une pièce liée au futur PLU métropolitain. Ce programme, basé sur l’étude des réelles possibilités du territoire, conclue à la possibilité de faire au maximum 92 logements sociaux par an sur Vence. Notez que ce PLH a été validé par le Préfet

– la ville de Vence : OK ! Donc le Préfet nous impose 186 logements par an sujets à une pénalité, tout en validant une étude de 500 pages recto-verso qui dit qu’au mieux on pourra en faire 92 ?

– les demandeurs de logements sociaux sur Vence : bonjour, nous sommes 338 demandeurs, venant de diverses communes, à demander à bénéficier d’un logement social sur Vence en premier choix

– la ville de Vence : vous êtes 338 demandeurs et l’Etat nous impose de créer 186 logements par an pendant 3 ans, soit 558 logements. Pour qui les 220 supplémentaires ?

– le Préfet : c’est comme ça et puis c’est tout. Et si la ville ne s’exécute pas, j’ai le pouvoir de quintupler la pénalité… Je vous rappelle à cet effet que vous êtes jugé l’année n+2 par rapport aux sommes investies l’année n dans du logement locatif social

– la mairesse de Vence : en 2018 et 2019, je budgétise 600 000 euros par an pour investir dans le logement social

– la ville de Vence : mme le Maire, vous êtes en train de nous dire que vous prévoyez d’investir seulement 600 000 euros par an au lieu de 910 000. Cela signifie que la ville pourrait avoir à payer 310 000 euros de pénalité en 2020 et la même somme en 2021. Savez-vous que tout ne s’arrête pas aux prochaines élections municipales de mars 2020, et que le Préfet pourrait encore accroître notre pénalité sur la prochaine période triennale ?

– la mairesse de Vence : ?!?!?!

– la ville de Vence : et vous Métropole, si je crée tous ces logements sociaux supplémentaires, vous allez m’accompagner pour améliorer mes routes, mes transports en communs, mes parkings, ma circulation, mes infrastructures culturelles et sportives… ?

– la Métropole : chère ville du moyen pays qui n’êtes ni de la montagne, ni du littoral, sachez que nos budgets sont extrêmement contraints. Nous dépensons déjà beaucoup pour vous, notamment dans les transports en commun et les parkings relais. Voyez la ligne 2 du Tram ! Si seulement l’Etat n’avait pas baissé nos dotations…

– le Préfet : je ne fais qu’appliquer les Lois. Voyez votre Député

– la ville de Vence : bonjour M. le Député, ancien maire de Vence qui souhaitait seulement être maire sédentaire et pas en marche. Vous avez fait campagne en promettant d’agir contre les Lois SRU et ALUR. Qu’en est-il aujourd’hui ?

– le Député : désolé, depuis j’ai décidé de m’occuper de la cause animale. Mon parti, c’est les animaux. Sinon, je peux vous parler de mon projet au col de Vence …

– la ville de Vence : bon, je me le note, il faut que j’arrête de croire les carriéristes politiques. Mais j’y pense, les nouveaux logements sociaux accueilleront des familles. Ne doit-on pas anticiper l’accueil de ces enfants dans nos écoles ?

– le rectorat : quoi ? anticiper ? Non, non, non, au contraire, notre vision est qu’il faut fermer des classes. Il en sera d’ailleurs ainsi dès la rentrée prochaine

– la ville de Vence : mais on marche sur la tête ! Comment allons-nous faire ? Y’a-t-il quelqu’un de sensé dans cette histoire ?

– le Préfet, la Métropole, la mairesse, le Député, le rectorat : débrouille-toi